我们的商业地产投资历程 Part 2

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发信人: maizegirl (叮当), 信区: Investment
标  题: 我们的商业地产投资历程 Part 2
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Dec 29 03:31:30 2016, 美东)

我们的商业地产投资历程 Part 2

1. 为什么写这篇文章
在2016年10月， 我们写了一篇有关我们商业地产投资的历程。这里想简单做一些补充
和更新。根据以后我们投资的发展，我们想把这段经历当作一个创业公司的成长经历来
简单纪录一下。
还是在第一篇文章中说过的，我们写这个系列的文章，主旨不是要推崇某种投资方式。
而是想给大家一些思考的素材。保持一种开放的心态，积极思考、探索自己可以理解并
且适合自己实际情况的投资，这样才是最好的方式。这个系列的文章如果让我就说两点
有关投资的话，一个是开放的心态（open minded），一个是多元化投资组合（
diversified portfolio） 。其他的都忘记也无关紧要了。

2. 公司的架构
在买完位于Menlo park 的这个小商业零售广场（strip mall）之后，我们把主要精力
放在规范公司的架构上了。
首先是公司财务的透明化。在面试过许多会计师以后，我们选了一家中等规模的会计师
公司来负责公司到财务。所有的booking都放在Quickbook 网上。这样每个投资人都可
以有自己的账户，随时可以在网上查阅公司财务的收入和支出。
第二是规范公司的章程。同样在面试过许多律师事务所以后，最后选择了一个中等规模
的专门从事地产投资的律师事务所。由他们来起草一份比较完善的公司章程。从刚开始
筛选律师到章程定稿，总共花了4个月的时间。
这里讲一个小插曲。刚开始在找律师的时候，一个在湾区Saratoga搞地产投资开发非常
成功的朋友推荐了他一直在用的地产律师。我和M老师在第一次的电话面试以后，都有
一个同样的感觉：对于我们提出来的所有问题，他没有给出我们看不到的方面。后来在
第二次的交流中，才知道他原来是半道自学成才。是看到周围许多地产投资人需要公司
法方面的需求 ，才转行拿的执照。我们担心，如果他起草的章程不够完善，对公司的
长期发展会不利。
现在我们用的这个律师是地产和LLC方面的行家。据说她是当初加州起草LLC法律时的参
与者之一。在和她的面试过程当中，对于我们提出的问题，她能给出比较全面回答，而
且会提供很多我们并不知道的信息和规定。当然，她的费用也不低。在有关法律的方面
，我们觉得还是应该找专业和能力可靠的比较放心。毕竟这是公司能否顺利长期发展的
一个重要保障。
2. 新的商业地产投资
在这个过程当中，我们一直也在留意湾区的商业地产。但一直没有找到合适的目标。一
个偶然的机会，我们把目光扩大到了湾区附近的卫星城市。在Tracy东面的一个小城市
中心，看到一个小规模的以餐饮业为主的商业地产。
这个property总共有三个小门市（small business），包含一个酒吧，一个BBQ 餐馆，
和一个川菜馆。我们看重的是这么几点：
第一，    租金收入好。Cap Rate比较高。这可以弥补地区上的差异。
第二，    地点好。正处在市中心，对面是城市的图书馆。整个地区处于人口增长阶段
，治安好，看好长期发展的趋势。
第三，    餐馆行业粘性比较大。在Yelp上的评价也不错，租户相对稳定。租约是
Master Lease，租户负责日常内外的维护，房东管理负担比较小。这也可以适当弥补距
离上的不足。
在做完实地考察和研究以后，我们直接找卖方的代理人递了offer。经过一轮的counter
以后，最后以比listing price低一些价格成交了。

3.公司的发展
这个阶段的另一个重点是开始逐步接触一些各方面的投资人，并且从中寻找一些理念和
我们类似的投资人。因为商业地产投资的特点，这决定了这种方式虽然会有相对稳定的
租金收入，但是他的流动性会比较差。而且商业地产的种类繁多，不如民用住宅相对简
单。商业地产的风险评估也要复杂一些。
但是，商业地产有他独特的优势，对于我们现阶段来说，是可以在整体资产配置中占据
一个很重要的位置。下面是一些我们的想法，和大家交流一下。每个人的具体情况不一
样，所以适合自己投资的方式也会不一样。保持一种开放的心态，积极思考、探索自己
可以理解并且适合自己实际情况的投资，这样才是最好的方式。
第一，    优质的商业地产可以提供长期稳定的租金收入。这里强调的是长期和稳定。
这一点在我们的第一篇文章有对商业和民用住址的对比讨论，这里不再详谈了。
第二，    商业地产的投资方向有选择性和多样性，在不同时期和地点，可以等待时机
发掘出比较好的deal。商业地产的竞价整体要比民用住宅少许多。大部分可以避免over
pay。在一些特定的领域，门槛高，投资人少，竞争比民用住宅少许多。
第三，    风险的控制。商业地产的种类太多，风险控制要比民用住宅复杂一些。对保
险的研究和选择也需要比民用住宅谨慎一些。在这一点上，M老师做了许多的研究。除
了保险，在杠杆的运用上，商业地产也比民用住宅风险要大一些。如何平衡收益和风险
是一个很重要的方面。当然，从另一个角度上来说，这也是吸引我们的地方之一。有风
险也就有了投资门槛的壁垒。如果能够谨慎的进行风险评估，是可以寻找到风险和收益
平衡的投资选择。在现阶段，我们的重点是寻找地点好并且有良好租户的零售商铺。
第四，    合理的收益期望值和投资的回报时间。我们在刚开始摸索股票之外的投资方
式的时候，最重要的一个标准是安全。衡量的标准是：我们是不是相对很放心的All in
。然后，通过时间来逐步实现回报。我们不会期望短期的高回报，而看重的是投资安全
性和长期的收益回报。这一点和投资股票的复利效应(Compound effect)很类似。

这个阶段的另一个重点是定期总结。和我们在投资股票的时候曾经在seeking alpha投
稿一样，我们也开始尝试写news letter。一方面是做自我总结，另一方面也给公司的
投资者定期的更新，让投资者能够更深入地参与公司地发展。

4. 结语
商业地产投资是我们在这个阶段对价值投资的认知和重点之一。当然，我们的认知也会
随着时间的推移在演变。因为我们都还很喜欢现在的本职工作，把这段投资经历当作一
个创业公司的成长来简单纪录一下，也算是一种在自己Comfort zone之外的一种尝试和
挑战了。